ADIT Brasil alerta o mercado das vendas de frações imobiliárias

“Os empreendimentos turísticos em multipropriedade têm chamado a atenção do mercado, dos clientes e da mídia ao oferecer imóveis fracionados. Trata-se de um produto imobiliário-turístico inovador, com alta aceitação, pois permite conciliar a qualidade de “casas de férias” com o uso racional dos recursos de forma alinhada com a economia compartilhada. Isso fez o setor de multipropriedade chegar ao impressionante número de 1 milhão de frações disponibilizadas ao final de 2023.

Em pouco mais de dez anos, são mais de 200 projetos em todo o Brasil, mais de 100 deles já em operação, espalhados por 89 cidades em 19 UFs. Impulsionadas por esse crescimento, grandes empresas nacionais e internacionais atuam no setor, o que indica a seriedade, segurança, oportunidade e demanda existentes. Na prática, são centenas de milhares de famílias, especialmente de classe média, que passaram a viajar e a ter acesso às suas próprias casas de férias.

Acompanhando as últimas notícias na mídia, a ADIT Brasil sente-se na obrigação de se posicionar sobre alguns aspectos do setor:

1. Por tratar-se de imóvel de férias, normalmente localizado dentro de resorts com equipamentos de lazer, como piscinas e parques, ou, então, próximos a praias ou atrações naturais em destinos consolidados, a referência de preço de uma fração imobiliária é a diária hoteleira na região, e não o preço do metro quadrado ou a possível valorização do imóvel. O Manual de Melhores Práticas para Multipropriedade Turística, lançado pelo Secovi-SP com apoio da ADIT Brasil, reforça que “o foco deste produto imobiliário, essencialmente, é para uso pelo adquirente. Portanto, o produto deve ser preferencialmente em destinos turísticos e com vocação para a segunda moradia” ;

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1. O argumento principal para a venda de uma fração de tempo é sua destinação ao lazer, e não o investimento imobiliário. Na prática, isso significa que os compradores devem ter isso muito claro – ajudados pelos times comerciais, no ato da compra. O mesmo manual reforça esse ponto ao afirmar que “a multipropriedade se destina ao uso do imóvel pelo adquirente da fração e sua família, para fins principalmente de lazer e férias. Ainda que sejam agregadas outras características ao produto, como administração hoteleira e possibilidade de hospedagem ou locação a terceiros, não se trata de um produto de investimento” ;
2. Discursos e até mesmo vídeos pontuais de vendedores prometendo rentabilidade e ganhos financeiros através da compra de frações imobiliárias contrariam as melhores práticas do mercado e são evidentemente um desvio da função e da natureza da multipropriedade, não representando o setor. Entendemos que os times comerciais da multipropriedade são uma referência para outras indústrias e que as empresas precisam continuamente instruí-los adequadamente, reforçando a orientação de não se oferecer rentabilidade ou colocar a aquisição como investimento na lógica da decisão de compra de uma fração imobiliária destinada ao lazer;

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1. Ao contrário dos condo-hoteis, que são produtos com viés de investimento, comercializados com o argumento de rentabilidade, buscando um comprador com esse perfil e expectativa, a multipropriedade é um produto essencialmente de lazer e de uso, cujo lançamento e comercialização não estão sujeitos à aprovação pela CVM – Comissão de Valores Mobiliários, desde que mantidas as suas características essenciais. Importante frisar que a venda de projetos de multipropriedade com promessa de rentabilidade e ganhos financeiros sem a aprovação da CVM pode caracterizar violação da Lei 6.385/1976, que prevê a aplicação de sanções administrativas e penais às empresas e aos seus administradores;
2. Já há entendimento pacificado de que o “pool hoteleiro”¹ não gera a presunção de tratar-se de um contrato de investimento coletivo, sobretudo se não tiver natureza obrigatória ou vinculante a todos os multiproprietários. Desta forma, é extremamente recomendado o cuidado de não prometer lucratividade advinda de qualquer forma de exploração da fração de tempo, em especial em regime de pool (quando houver), uma vez que este resultado é fruto de inúmeras variáveis, especialmente de ocupação e eficiência da operação;

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1. É muito importante o cuidado na forma de realização das vendas nas salas de venda, com a apresentação pelos promotores de informações claras e completas aos potenciais compradores, com a confirmação da compreensão de todos os termos e condições de aquisição da fração de tempo, de forma que a decisão de compra seja tomada de forma consciente e informada, o que pode reduzir significativamente os distratos e contribuir para a boa imagem do setor;
2. Por fim, ainda na esfera comercial, também recomendamos parcimônia nas abordagens comerciais off site(realizadas fora das salas de vendas), especialmente pelos “captadores”. Administrações Públicas têm demonstrado desconforto com excessos e, por meio de legislação municipal, têm discutido leis com o objetivo de coibir abordagens de turistas nas ruas e locais turísticos. Além de ser absolutamente prejudicial às vendas de todos os players, essa prática também possui o potencial de manchar a imagem da multipropriedade perante o consumidor final.

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A ADIT Brasil recomenda que seus associados reforcem esses pontos com suas equipes, especialmente as comerciais, de modo a seguirmos com um desenvolvimento sustentável do setor. Este documento é um lembrete, um acordo de compromisso entre o segmento.

¹ O Pool Hoteleiro, em empreendimentos de multipropriedade, possibilita ao proprietário ceder as semanas integrantes de sua fração de tempo à administradora do empreendimento para que ela promova a operação hoteleira do inventário das semanas de todos os multiproprietários participantes do Pool, distribuindo entre eles o resultado da operação na forma ajustado em contrato”.