InnVestidor realizou curso de negociação de contratos de operação
Contando com apoio e divulgação da Revista Hotéis, a Inn Vestidor – Associação Brasileira de Investidores de Condo-Hotel promoveu agora a pouco um curso sobre Negociação de Contratos de Operação Hoteleira. O evento aconteceu no Prodigy Grand Hotel & Suites Berrini, localizado a Rua Quintana, 1012, no bairro paulistano do Brooklin. O objetivo desse curso foi desenvolver o conhecimento de investidores de Condo-Hotéis na negociação de contratos de operação hoteleira através da apresentação dos tipos de contratos, os principais pontos a serem negociados, discutindo cases e sanando dúvidas. Quem ministrou esse curso foi o Consultor e PhD, José Ernesto Marino Neto e o advogado Camillo Ashcar Neto, ambos diretores da Inn Vestidor.
Marino Neto começou o evento explicando aos presentes os quatro tipos contratuais que imperam na indústria hoteleira, sendo eles, a franquia, administração e arrendamento, mas tem diferença com a locação que também é outra modalidade existente no mercado. E ele detalhou o contrato de franquia e administração: “Essas são as modalidade mais utilizadas e a principal vantagem do investidor é o expertise profissional da administradora que conta com as vantagens: a expansão rápida, barata, de baixo risco, controle de qualidade por conta da administradora e sem despesa de depreciação. Mas as desvantagens nessa modalidade são: as benfeitorias criadas no hotel acabam ficando, a administradora tem mínima influência no ativo, grande dependência financeira do proprietário e fica sujeita a cláusula de cancelamento de contrato. As desvantagens do investidor é a perda do controle operacional, ter a responsabilidade financeira de fazer aporte de recursos, dificuldade na venda do ativo e o custo da administração”, explicou Marino Neto.
Risco do negócio
Na modalidade do contrato de locação, Marino Neto disse que é um contrato regido pela lei, um instrumento pelo qual uma empresa hoteleira aluga um imóvel para a operação. Nessa modalidade o risco do negócio é do hoteleiro e as reformas podem ser ou não de responsabilidade do hoteleiro, depende do que for acordado. A remuneração pode ser fixa. Já no contrato de arrendamento o risco do negócio deve ser do hoteleiro e a remuneração típica pode ser feitas de duas formas. Sobre o faturamento e lucro e somente o lucro. ”No contrato de locação geralmente a remuneração é menor do que no contrato de arrendamento”, lembrou Marino Neto. Para ele, o perfil do investidor é que define a linguagem profissional, assim como a rapidez nas decisões e no mercado, decisões rápidas são essenciais, pois muda rapidamente o comportamento do setor.
Em seguida, ele apresentou 16 itens considerados como temas contratuais essenciais e listou: 1) Estrutura jurídica; 2) Padrões de qualidade; 3) Orçamentos; 4) Empregados; 5) Seguros; 6) Fundo de FF&E; 7) Capital de giro; 8) Licenças; 9) Banco de dados; 10) Multa rescisória; 11) Prazo e exclusividade territorial; 12) Indenizações; 13) Serviços de cadeia; 14) Gastos com outras empresas do grupo ou de executivos do grupo operador; 15) Direitos de término; 16) Remuneração das partes.
Pensar de forma planejada e organizada para Marino Neto é essencial nos negócios e na hotelaria não é diferente e citou um exemplo de um condomínio na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro, que foi formatado para receber o Sheraton Barra. Como a formatação dessa estrutura não foi bem enquadrada, foi necessário criar a figura da SCP – Sociedade de Cotas de Participação. “Com isso, a Receita Federal ficou alerta e criou o Ato Administrativo que alterou o regime de tributação que permaneceu alta por um bom tempo”, lembrou Camillo Ashcar Neto.
Padrões e serviços
Nas discussões, com os presentes foi levantado que é essencial ser mencionado nos contratos de administração os padrões e serviços prestados nos hotéis, pois senão o investidor ficará refém das circunstâncias. E o caso das duas unidades AC by Marriott implantadas recentemente no Rio de Janeiro foi citado. Essa bandeira necessitava de uma quantidade mínima de colaboradores para assegurar os padrões e serviços. Como a taxa de ocupação na região estava baixa e para ter rentabilidade, os investidores tiveram que romper o contrato e passar a administração para as administradoras Intercity e Atlantica Hotels que poderia operar com padrões e exigências menores.
Outro aspecto debatido foi a cláusula contratual do orçamento que deve estar clara no conjunto de informações que analisa os concorrentes, o mercado, os pontos fortes, os planos de cargos e salários e a estrutura de empregabilidade. Tudo isso deve estar bem fundamentado e regrado no contrato, pois senão pode ocorrer casos como a demissão de um gerente geral de um hotel que trabalhou vários anos no local. A nova administradora resolve demiti-lo e os investidores terão que arcar com todo esse ônus.
Seguro também é um tema relevante que tem de ser bem regulamentado no contrato, pois é necessário saber a abrangência do seguro, o que ele cobre e se está vigente na legislação do país de origem da operadora. Por isso, muitas vezes existe a exigência de uma segunda escada de emergência ou equipamentos de segurança que podem estar acima da legislação do local. Existe um conjunto de seguros que necessita ser observados, como o de responsabilidade civil, de empregado contra empregadores, de lucros cessantes, entre outros.
Fundo de reposição de ativos, o recheio do hotel, foi debatido e segundo Marino Neto, ele é extremamente comum que os operadores utilizem esses recursos para outas finalidades. O fundo deve ser bem regrado para repor os produtos necessários e evitar a depreciação do ativo.
O banco de dados que os hotéis possuem e quando uma operadora hoteleira sai e leva junto alegando que são informações particulares, é algo que precisa estar bem formatado no contrato. Via de regra as administradoras não podem levar essas informações que foram financiadas pelos investidores e sem eles, a operação pode ficar sem rumo. Os serviços de cadeia que as administradoras oferecem para compartilhar compras e ouras funções também foi citado e isso tem dois problemas para ser equacionados. A prestação de contas e a remuneração das parte. Ter um administrador significa conviver com outro, ciência de tomada de decisão e que pode comprometer o fluxo de caixa.
Formatação de um contrato
Finalizando o debate, Mukesh Chandra, Presidente da InnVestidor disse que a formatação de um contrato jurídico é de extrema importância e pode impactar diretamente na operação de um hotel. Que o Brasil é único lugar no mundo onde existe a figura do condo hotel e muitas vezes esse modelo é de difícil compreensão e relação entre administrador e investidor. Para ele, contratos de longos anos, como a maioria das administradoras exigem são inviáveis, pois não se pode prever o que vai acontecer na economia e política do país no próximo mês.
Chandra explicou que o Prodigy Grand Hotel & Suites Berrini na qual ele é investidor, já esteve sob administração da Blue Tree, Atlantica e hoje se encontra sob administração da GJP Hotels & Resorts em que ele negociou sua entrada com luvas de R$ 3 milhões da GJP e reforma sob supervisão, com três anos, assim como um fixo por três anos na distribuição. Para ele, os síndicos e gerentes tem de ter humildade de envolver todo o conselho em suas decisões para evitar surpresas.
Na sua opinião, o último a colocar dinheiro num hotel funcionando é o dono, pois o investimento que ele fez foi para ter a rentabilidade e não despesas a serem pagas mensalmente. Garantias de rentabilidade são essenciais para equacionar as questões e deve estar no contrato. “Muitas administradoras que podem ser bom para um determinado número de investidores, pode ser péssimo para outros. O hotel é um produto e se não for rentável, a administradora rompe o contrato e vai embora. Administrador tem de ganhar dinheiro, mas os investidores tem que fiscalizar e cobrar resultados”, conclui Chandra, deixando uma dica: “Fique de olho, no síndico e no conselho na hora da eleição, pois a performance da operação está intimamente atreladas a eles”.
